Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư là bao lâu? Một trong những vấn đề mà người sử dụng đất trong dự án đầu tư đặc biệt quan tâm là thời hạn sử dụng đất của mình. Liệu người sử dụng đất có được sử dụng đất ổn định lâu dài hay sử dụng đất theo thời hạn sử dụng của chủ đầu tư.
Table of Contents
1. Đất dự án là gì?
Đất dự án hay đất nền dự án (sau đây gọi chung là “đất dự án”) là một khái niệm vẫn chưa được quy định cụ thể trong pháp luật Việt Nam, tuy nhiên căn cứ vào Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì đất dự án là đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Trong thực tế cuộc sống, đất dự án hay thường được gọi là đất nền. Đây là những mảnh đất đã được san lấp mặt bằng và chia lô, tuy nhiên vẫn chưa thực hiện bất kỳ công trình xây dựng nào. Đất dự án thường được đầu tư xây dựng đường xá, hệ thống thoát nước, hệ thống điện đầy đủ.
2. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Đất dự án khu đô thị mới có thuộc trường hợp giao đất có thu tiền không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
“1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
Theo đó, đất dự án khu đô thị mới được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều này.
>>> Xem thêm về Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư đô thị mới được pháp luật quy định như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn như sau:
“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:
“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
…”
Đối chiếu quy định trên, như vậy, khu đô thị (KĐT) mới Nam Sông Cái do Công ty TNHH Minh Phát làm Chủ đầu tư, trên sổ hồng mà cơ quan chức năng cấp cho chủ đầu tư có ghi thời hạn sử dụng đất 50 năm. Đây là thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư khi được Nhà nước giao đất. Thời hạn đến 11/6/2062 là tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến 50 năm sau. Khi chủ đầu tư làm hạ tầng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Chủ đầu tư có quyền bán đất và khi đó Nhà nước ra sổ hồng từng lô đất, từng khu đất. Cụ thể, khi người mua đất chuyển đổi sổ hồng sang hộ gia đình hay cá nhân sở hữu lô đất đó thì cơ quan quản lý đất đai sẽ cấp sổ hồng mới. Trên sổ hồng này sẽ ghi rõ là đất ở đô thị, có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư khi nhận chuyển nhượng, tặng cho được quy định ra sao?
Theo Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”.
Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở thì vẫn được sử dụng ổn định lâu dài.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phụ thuộc vào thời hạn của chính loại đất đó.
